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名    稱 :
天津市人民政府辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見(試行)
索   引  號 :
111200000001250229/2021-00038
發 布 機 構 :
天津市人民政府辦公廳
發 文 字 號 :
津政辦規〔2021〕7號
主    題 :
綜合政務\政務公開
成 文 日 期 :
2021-03-12 17:05
發 文 日 期 :
2021-03-17 17:06:27

天津市人民政府辦公廳關於

完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押

二級市場的實施意見(試行)


各區人民政府,市政府各委、辦、局:

為健全完善本市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場,推動經濟高質量發展,根據《國務院辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發〔201934號),結合本市實際,經市人民政府同意,提出以下實施意見。

一、總體要求

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神,以建立城鄉統一的建設用地市場為方向,促進土地要素流通順暢,提高存量土地資源配置效率,堅持新發展理念,健全市場規則,完善交易平台,規範市場秩序,提高節約集約利用水平,為推動天津轉型發展、高質量發展提供有力保障。

二、完善轉讓規則,保障要素有序流通

(一)建設用地使用權轉讓形式。將各類導致建設用地使用權轉移的行為都視為建設用地使用權轉讓,主要包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合併或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的,地上建築物、其他附着物所有權應一併轉移。涉及到房地產轉讓的,按照房地產轉讓相關法律法規規定,辦理房地產轉讓相關手續。(責任單位:市規劃資源局、市住房城鄉建設委,各區人民政府)

(二)建設用地使用權轉讓條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓,需經依法批准,土地用途符合《劃撥用地目錄》的,可繼續保留劃撥性質,不補繳土地出讓價款,按轉移登記辦理;不符合《劃撥用地目錄》的,在符合規劃的前提下,由受讓方依法依規補繳土地出讓價款。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓,在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下,應充分保障轉讓交易自由。原土地出讓合同對轉讓條件另有約定的,從其約定;如無專門約定,原土地出讓合同所載明的權利義務依法轉移到受讓方。建設用地使用權發生轉移時,由本級人民政府組織相關部門對該宗用地房屋建築項目的建設標準、竣工驗收、准入產業類別、固定資產投資、生態環境、產業佈局、能源節約及資源綜合利用、清潔生產及其他相關指標實施情況進行審核。政府及政府有關部門對投資建設另有約定的,由約定執行單位就是否存在約定的限制轉讓情形出具意見。以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓,參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定,不再報經原批准建設用地使用權作價出資或入股的機關批准。轉讓後,可根據權利人申請,保留為作價出資或入股方式,或直接變更為出讓方式。(責任單位:市規劃資源局、市住房城鄉建設委、市發展改革委、市生態環境局、市工業和信息化局,各區人民政府)

(三)土地分割、合併轉讓。分割、合併後的地塊應具備獨立分宗條件,符合整宗土地規劃要求,建築物安全,使用權屬清晰。涉及公共配套設施建設和使用的,轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。土地分割轉讓應符合土地出讓合同約定,整宗地投資額應達到轉讓條件,土地出讓合同中明確約定不得分割轉讓的,從其約定。擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的,應取得相關權利人同意,不得損害權利人合法權益;涉及消防、規劃、工業產業等相關調整的,分割前依法先履行規劃調整程序和變更手續。土地合併所涉及的宗地應當為界線相鄰的地塊,且土地權屬性質、使用權類型和土地用途一致。合併後使用年限的剩餘年限不一致的,經出讓人同意,可按等價值原則重新確定剩餘土地出讓年限。(責任單位:市規劃資源局、市住房城鄉建設委、市生態環境局、市國資委、市發展改革委、市工業和信息化局,各區人民政府)

三、完善出租管理,提高服務水平

(一)以有償方式取得的建設用地使用權出租管理。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的,應簽訂建設用地使用權出租(轉租)合同,明確各方權利義務,不得違反法律法規和有償使用合同的相關約定,不得改變土地用途。政府及政府有關部門對投資建設另有約定的,由約定執行單位就是否存在約定的限制出租或轉租情形出具意見。(責任單位:市規劃資源局,各區人民政府)

(二)劃撥建設用地使用權出租管理。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的,應按照有關規定上繳租金中所含土地收益。土地收益按租金的10%繳納。以劃撥方式取得的建設用地使用權長期出租,或部分用於出租且可分割的,應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。(責任單位:市規劃資源局、市税務局、市住房城鄉建設委、市財政局,各區人民政府)

(三)建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度。出租人按年依法申報並繳納相關收益的,不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批准手續。劃撥用地使用權出租收益納入土地出讓收入管理。具體辦法由市規劃資源局、市財政局、市税務局另行制定。(責任單位:市規劃資源局、市財政局、市税務局,各區人民政府)

四、完善抵押機制,保障合法權益

(一)建設用地使用權抵押的條件。以劃撥、出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以依法依規設定抵押權,其地上建築物、其他附着物連同土地可以依法一併抵押,其中劃撥土地抵押權實現時優先繳納土地出讓收入。以租賃方式取得的建設用地使用權,承租人在按規定支付土地租金並完成開發建設後,根據租賃合同約定,其地上建築物、其他附着物連同土地可以依法一併抵押。(責任單位:市規劃資源局、市住房城鄉建設委、市金融局、人民銀行天津分行,各區人民政府)

(二)依法保障抵押權能。探索允許不以公益為目的的養老、教育等社會領域企業以有償取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資。抵押人作出不改變土地用途書面承諾後,其履行書面承諾情況應記入信用記錄,作為發展改革、規劃資源、民政、教育、金融等主管部門事中事後監管的重要依據,保障抵押權實現後原有經營活動持續穩定,確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。探索建立建設用地使用權抵押風險提示機制和抵押資金監管機制,防控市場風險。(責任單位:市規劃資源局、市發展改革委、市民政局、市教委、市金融局、人民銀行天津分行、天津銀保監局、市司法局,各區人民政府)

五、創新服務體系,加強監測監管

(一)建立交易平台。在全國統一的線上交易平台基礎上,市規劃資源主管部門負責搭建市級交易平台,統籌各區轉讓、出租、抵押的信息,加強數據銜接,彙集土地二級市場交易信息。各區負責搭建城鄉統一的區級交易平台,提供交易場所,彙集交易、登記、税務、金融等相關部門或機構的辦事窗口,大力發展“互聯網+政務服務”,推進“一窗受理、一網通辦、一站辦結”,辦理交易事務。建立“信息發佈—達成意向—簽訂合同—交易監管”的交易流程,達成一致後簽訂合同,依法申報交易價格。申報交易價格比標定地價低20%以上的,屬地區人民政府可行使優先購買權。(責任單位:市規劃資源局、市財政局、市税務局、市市場監管委、市網信辦,各區人民政府)

(二)加強信息互通共享。涉及建設用地使用權轉移的案件,規劃資源主管部門要主動協助人民法院做好相關工作,提供所涉不動產的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務情況、土地開發利用現狀等情況,防止因信息不對稱造成土地處置後,無法辦理不動產轉移登記或開發利用。政府有關部門或事業單位進行國有資產處置時涉及劃撥建設用地使用權轉移的,應徵求規劃資源主管部門意見,並將宗地有關情況如實告知當事人。建設用地使用權轉讓、出租、抵押涉及房地產轉讓、出租、抵押的,住房城鄉建設主管部門與規劃資源主管部門應當加強信息共享,同時實現土地二級市場有關審批手續與不動產登記信息、產權交易市場、公共資源交易市場的互通互聯,信息同步。本市各級規劃資源、國有資產監督管理、住房城鄉建設、税務、市場監管等主管部門應加強對涉地股權轉讓的聯合監管,及時準確提供涉地股權轉讓的註冊登記、房地產交易等信息。(責任單位:市規劃資源局、市高法院、市國資委、市網信辦、市住房城鄉建設委、市税務局、市市場監管委、市政務服務辦、市財政局,各區人民政府)

(三)提供交易服務。各區應統計分析建設用地使用權二級市場交易情況,定期發佈市場信息。鼓勵社會中介組織加強行業自律,發揮交易活動橋樑作用,為交易各方提供推介、展示、諮詢、估價、經紀等服務。(責任單位:市規劃資源局、市住房城鄉建設委,各區人民政府)

(四)市場監測監管與信用管理。嚴格落實公示地價體系,定期更新和發佈基準地價或標定地價。健全土地二級市場動態監測監管制度,完善監測監管信息系統。完善土地二級市場的價格形成、監測、指導、監督機制,防止交易價格異常波動。推進土地二級市場信用體系共建共治共享,強化土地一、二級市場聯動,加強土地投放總量、結構、時序等的銜接,維護市場平穩運行。政府及政府有關部門簽訂投資建設類協議的,應對存在約定的限制轉讓、出租或轉租的行為進行監管。加強對交易各方的信用監管,以“雙隨機、一公開”為基本手段,以信用監管為基礎,對交易價格、交易辦理程序等進行重點監管。將相關市場主體信用記錄納入全國信用信息共享平台(天津),對未經批准擅自將劃撥用地使用權轉讓、出租,未達到投資建設約定即進行土地使用權轉讓、出租等嚴重違規、違約行為的失信責任主體實施聯合懲戒。(責任單位:市規劃資源局、市發展改革委、市政務服務辦、市住房城鄉建設委、市財政局、市税務局、市市場監管委、市金融局、人民銀行天津分行,各區人民政府)

六、保障措施

(一)加強組織協調。各區人民政府要落實主體責任,強化統籌協調,研究制定配套制度,落實機構、人員和經費,確保各項工作舉措和要求落實到位。市規劃資源、財政、住房城鄉建設、國有資產監督管理、税務、市場監管、金融等部門要建立聯動機制,明確分工,落實責任,有序推進土地二級市場建設。(責任單位:市規劃資源局、市發展改革委、市國資委、市財政局、市税務局、市市場監管委、市住房城鄉建設委、市金融局、人民銀行天津分行,各區人民政府)

(二)加大宣傳推廣。各區人民政府、各有關部門要加大土地二級市場相關政策的宣傳力度,及時總結推廣各區典型經驗和創新做法,提升市場主體和全社會依法規範、節約集約用地的意識,及時迴應公眾關切,營造良好的市場輿論氛圍。(責任單位:市規劃資源局等相關職能部門,各區人民政府)

(三)強化督促落實。各市級有關部門要加強本行業工作指導。市規劃資源主管部門會同相關部門加強對土地二級市場建設的督促落實。強化監督問責,對違反土地二級市場相關規定的本市各級人民政府和有關部門、單位以及責任人員嚴格實行責任追究,堅決打擊各種腐敗行為。(責任單位:市規劃資源局、市發展改革委、市國資委、市財政局、市税務局、市市場監管委、市住房城鄉建設委、市金融局、人民銀行天津分行,各區人民政府)



                  天津市人民政府辦公廳

                    2021312